نمونه اظهارنامه تخلیه ملک تجاری

اظهارنامه تخلیه ملک تجاری یک ابزار قانونی مهم است که موجر برای اعلام رسمی اتمام قرارداد اجاره و درخواست تخلیه ملک از مستأجر استفاده می کند. این اقدام اولیه نه تنها جنبه حقوقی دارد، بلکه می تواند روند پیگیری های قضایی بعدی را تسهیل کند و مستندی رسمی برای اثبات ادعای موجر فراهم آورد.

در روابط حقوقی میان موجر و مستأجر، به ویژه در حوزه املاک تجاری، پیچیدگی های خاصی وجود دارد که آن را از اجاره املاک مسکونی متمایز می کند. مباحثی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه، ماهیت قانونی قراردادهای اجاره تجاری را تحت تأثیر قرار می دهند و در فرآیند تخلیه، ملاحظات ویژه ای را ایجاب می کنند. از این رو، تنظیم صحیح و ارسال به موقع اظهارنامه تخلیه ملک تجاری، نخستین گام حیاتی برای موجرانی است که قصد دارند ملک خود را بازپس گیرند.

این محتوا یک راهنمای جامع و کاربردی است که به تفصیل به این موضوع می پردازد. هدف آن توانمندسازی موجرین برای تنظیم اظهارنامه ای مستدل و قانونی است تا از اشتباهات رایج که منجر به تأخیر در روند قضایی یا تضییع حقوق می شود، جلوگیری شود. در ادامه، جنبه های مختلف اظهارنامه تخلیه ملک تجاری، از مفاهیم بنیادی و دلایل قانونی گرفته تا راهنمای گام به گام تنظیم و نمونه های تخصصی برای سناریوهای مختلف، به دقت بررسی می شود تا خوانندگان با آگاهی کامل، این مسیر را طی کنند.

اظهارنامه تخلیه ملک تجاری چیست؟ مفاهیم بنیادی

اظهارنامه، ابزاری حقوقی است که به موجب ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، به هر فرد این امکان را می دهد که قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به صورت رسمی از دیگری مطالبه کند یا اظهارات خود را که راجع به معاملات و تعهداتش با دیگری است، به اطلاع وی برساند. در مورد املاک تجاری، اظهارنامه تخلیه، سندی رسمی است که موجر از طریق آن به مستأجر اعلام می کند که به دلیل مشخصی (مانند اتمام مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها یا نقض سایر شرایط قرارداد)، باید ملک را در مهلت مقرر تخلیه کند.

هدف اصلی ارسال اظهارنامه در پرونده های تخلیه تجاری، نه صدور دستور تخلیه مستقیم، بلکه ایجاد یک سابقه رسمی و مستند قانونی است. این اظهارنامه به عنوان اخطار رسمی، به مستأجر فرصت می دهد تا به تعهدات خود عمل کرده و از طرح دعوای قضایی جلوگیری کند. در صورت عدم توجه مستأجر به اظهارنامه و عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، موجر می تواند با استناد به آن، دادخواست تخلیه را در مراجع قضایی صالح مطرح کند.

تفاوت های کلیدی اجاره های مشمول قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

یکی از مهم ترین نکات در تخلیه ملک تجاری، درک تفاوت های قانونی میان قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۷۶ است. این دو قانون، رویکردهای متفاوتی نسبت به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه دارند که مستقیماً بر فرآیند تخلیه تأثیر می گذارد.

• قانون سال ۱۳۵۶: این قانون عمدتاً ناظر بر اجاره نامه های تجاری است که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند. در این قانون، مستأجر دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است. این حقوق، به مستأجر این امکان را می دهد که حتی پس از اتمام مدت اجاره، با رعایت شرایط خاص، به تصرف ملک ادامه دهد. موجر برای تخلیه ملک در این شرایط، معمولاً باید دلایل موجه قانونی داشته باشد و در اکثر موارد، ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستأجر است.
• قانون سال ۱۳۷۶: این قانون برای قراردادهای اجاره ای وضع شده که از تاریخ مهرماه ۱۳۷۶ به بعد و با رعایت شرایط شکلی (یعنی کتبی بودن قرارداد و امضای دو شاهد) تنظیم شده اند. در این قراردادها، در صورت عدم قید حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در متن قرارداد، مستأجر این حقوق را ندارد. بنابراین، پس از اتمام مدت اجاره، موجر می تواند به راحتی و با درخواست دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف، ملک را تخلیه کند. اظهارنامه در این موارد نیز می تواند به عنوان یک مرحله پیش نیاز یا برای اثبات حسن نیت موجر و اخطار رسمی استفاده شود.

درک این تفاوت ها برای موجرین حیاتی است، زیرا ماهیت و مراحل قانونی اظهارنامه و دعوای تخلیه را تعیین می کند. اظهارنامه تخلیه ملک تجاری باید با توجه به این قوانین و وضعیت خاص قرارداد اجاره تنظیم شود.

چه زمانی می توان اظهارنامه تخلیه ملک تجاری ارسال کرد؟ دلایل قانونی

ارسال اظهارنامه تخلیه ملک تجاری باید مستند به دلایل قانونی باشد. این دلایل، در قانون روابط موجر و مستأجر پیش بینی شده اند و موجر تنها در صورت وجود یکی از آن ها می تواند اقدام به درخواست تخلیه کند. در ادامه به مهم ترین دلایل قانونی برای ارسال اظهارنامه تخلیه ملک تجاری اشاره می شود:

پایان مدت قرارداد اجاره

این شایع ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. پس از اتمام مدت قرارداد، موجر حق دارد ملک خود را پس بگیرد.

• اجاره نامه های مشمول قانون ۱۳۷۶ (بدون حق سرقفلی/کسب و پیشه): در این موارد، با پایان مدت اجاره و عدم توافق طرفین بر تمدید، موجر می تواند اظهارنامه تخلیه را ارسال کند. پس از آن، در صورت عدم تخلیه، می تواند از مرجع صالح (شورای حل اختلاف) درخواست دستور تخلیه فوری نماید.
• اجاره نامه های مشمول قانون ۱۳۵۶ (با حق سرقفلی/کسب و پیشه): در این شرایط، صرف اتمام مدت اجاره به تنهایی برای تخلیه کافی نیست. موجر باید دلایل قانونی دیگری (مانند نیاز شخصی یا تخریب و نوسازی) را اثبات کند و معمولاً ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستأجر است. اظهارنامه در این حالت باید به صراحت آمادگی موجر برای پرداخت این حق را نیز ذکر کند.

عدم پرداخت اجاره بها یا شارژ

اگر مستأجر از پرداخت اجاره بها یا شارژ ماهانه خودداری کند، موجر پس از اخطارهای لازم می تواند اظهارنامه تخلیه را ارسال کند. تعداد ماه های تأخیر (معمولاً سه ماه متوالی) و نحوه واریز (به حساب موجر) در قرارداد اجاره تعیین می شود. در اظهارنامه، موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه، مطالبه اجاره بها و خسارات دیرکرد را نیز داشته باشد.

نیاز شخصی موجر یا فرزندان او

یکی دیگر از دلایل قانونی، نیاز موجر یا فرزندان او به ملک تجاری برای کسب و کار شخصی است. این دلیل به خصوص در مورد قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ کاربرد دارد و اثبات نیاز واقعی موجر به ملک برای راه اندازی کسب و کار خودش ضروری است. در این حالت نیز موجر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستأجر است.

تغییر شغل یا تخلف از شرایط قرارداد

اگر مستأجر از ملک تجاری برای شغلی غیر از آنچه در قرارداد اجاره ذکر شده استفاده کند، یا بدون اجازه کتبی موجر، ملک را به دیگری (اجاره دست دوم) منتقل کند، یا به ملک تجاری تعدی و تفریط (آسیب رساندن یا استفاده نادرست) وارد آورد، موجر می تواند اظهارنامه تخلیه را ارسال و درخواست فسخ قرارداد و تخلیه کند.

تخریب و نوسازی ملک

زمانی که موجر قصد تخریب و نوسازی ملک تجاری را داشته باشد، می تواند پس از اخذ مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع ذی صلاح، اظهارنامه تخلیه را ارسال کند. در این مورد نیز، چنانچه قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، موجر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستأجر است و این موضوع باید در اظهارنامه قید شود.

به طور خلاصه، انتخاب دلیل صحیح و مستند قانونی در اظهارنامه، نقش کلیدی در موفقیت فرآیند تخلیه دارد. از همین رو، توصیه می شود که موجرین پیش از ارسال اظهارنامه، از مشاوره حقوقی بهره مند شوند.

راهنمای گام به گام تنظیم و ارسال اظهارنامه تخلیه ملک تجاری

تنظیم و ارسال اظهارنامه تخلیه ملک تجاری، مراحل و نکات حقوقی مشخصی دارد که رعایت آن ها برای اثربخشی این سند حیاتی است. در این بخش، به صورت گام به گام به بخش های اصلی اظهارنامه و فرآیند ارسال آن پرداخته می شود.

بخش های اصلی اظهارنامه

یک اظهارنامه حقوقی استاندارد، شامل اطلاعات و بخش های مشخصی است که باید به دقت تکمیل شوند:

1. مشخصات اظهارکننده (موجر):
   • نام کامل (نام شرکت در صورت حقوقی بودن)
   • کد ملی یا شناسه ملی
   • آدرس دقیق پستی
   • شماره تماس
2. مشخصات مخاطب (مستأجر):
   • نام کامل (نام شرکت در صورت حقوقی بودن)
   • کد ملی یا شناسه ملی
   • آدرس دقیق ملک تجاری مورد اجاره (به عنوان آدرس ابلاغ)
   • شماره تماس (در صورت اطلاع)
3. موضوع اظهارنامه: این بخش باید بسیار شفاف و دقیق باشد و به وضوح هدف از ارسال اظهارنامه را بیان کند. مثال: درخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره یا درخواست تخلیه ملک تجاری و مطالبه اجور معوقه.
4. متن اظهارنامه: این مهم ترین بخش اظهارنامه است که باید با دقت فراوان نگارش شود:
   • بیان مستندات: لازم است به شماره و تاریخ قرارداد اجاره، مشخصات دقیق ملک تجاری (پلاک ثبتی، آدرس کامل) و هر سند دیگری که به موضوع مربوط است، اشاره شود.
   • توضیح روشن و مستدل دلیل درخواست تخلیه: با استناد به یکی از دلایل قانونی ذکر شده در بخش قبل (مانند اتمام مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، نیاز شخصی، تغییر شغل یا تعدی و تفریط)، دلیل درخواست تخلیه باید به صورت شفاف و مستدل بیان شود. در صورت لزوم، به ماده قانونی مربوطه نیز اشاره می شود.
   • تعیین مهلت معین و قانونی برای تخلیه: موجر باید یک مهلت منطقی و کافی (که معمولاً ۱۰ تا ۲۰ روز است) برای تخلیه ملک تعیین کند. تعیین مهلت بیش از حد کوتاه یا بلند، می تواند اعتبار اظهارنامه را تحت تأثیر قرار دهد.
   • هشدار صریح در مورد اقدامات قضایی آتی: باید به صراحت ذکر شود که در صورت عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، موجر ناگزیر از پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی خواهد بود و تمامی خسارات و هزینه های مترتب بر آن بر عهده مستأجر خواهد بود.
   • مطالبه خسارات احتمالی و اجور معوقه: در صورت وجود اجاره بهای معوقه، خسارت تأخیر تأدیه یا سایر بدهی ها (مانند هزینه های آب و برق و گاز)، می توان آن ها را نیز در متن اظهارنامه مطالبه کرد.
   • ذکر هرگونه تعهد موجر: اگر موجر بر اساس قانون (مانند قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶) موظف به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی باشد، باید آمادگی خود را برای پرداخت این حقوق در اظهارنامه اعلام کند.

نکات مهم نگارشی و حقوقی

کیفیت نگارش اظهارنامه، تأثیر مستقیمی بر فرآیند قضایی دارد:

• وضوح و اختصار: متن باید واضح، روشن و بدون ابهام باشد. از جملات پیچیده و طولانی پرهیز شود.
• پرهیز از لحن تهاجمی: با اینکه اظهارنامه یک اخطار قانونی است، اما باید با لحنی محترمانه و رسمی نگارش شود تا از ایجاد تنش های غیرضروری جلوگیری کرده و جنبه حقوقی خود را حفظ کند.
• ذکر تمامی جزئیات لازم: اطمینان حاصل شود که تمامی اطلاعات ضروری (مانند شماره قرارداد، تاریخ ها، مشخصات ملک و طرفین) به طور کامل و صحیح ذکر شده اند تا جای هیچ گونه ابهامی باقی نماند.

فرآیند ارسال از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم اظهارنامه، باید آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به صورت رسمی ارسال کرد:

1. آماده سازی مدارک: مدارک هویتی موجر (کارت ملی و شناسنامه) و یک نسخه از قرارداد اجاره (و سایر اسناد مرتبط) باید آماده باشد.
2. ضرورت داشتن حساب کاربری ثنا: برای ارسال هرگونه سند حقوقی از طریق دفاتر خدمات قضایی، داشتن حساب کاربری ثنا (سامانه ثبت نام الکترونیک قضایی) الزامی است. اگر موجر فاقد این حساب باشد، می تواند در همان دفتر خدمات، اقدام به ثبت نام کند.
3. نحوه ثبت اظهارنامه: می توان متن اظهارنامه را از قبل تایپ کرده و در یک فایل متنی (مانند ورد) به دفتر خدمات ارائه داد. کارشناس دفتر، اظهارنامه را در سامانه ثبت می کند. امکان تکمیل فرم های اظهارنامه در خود دفتر نیز وجود دارد.
4. هزینه های ارسال اظهارنامه: برای ثبت و ارسال اظهارنامه، هزینه ای طبق تعرفه قوه قضاییه دریافت می شود که باید توسط موجر پرداخت گردد.
5. اهمیت دریافت و نگهداری رسید ارسال: پس از ثبت موفقیت آمیز، یک رسید رسمی حاوی کد رهگیری و تاریخ ارسال به موجر داده می شود. این رسید مدرک مهمی برای اثبات ارسال اظهارنامه است و باید به دقت نگهداری شود.

رعایت این مراحل و نکات، به موجرین کمک می کند تا اظهارنامه ای قانونی و مؤثر تنظیم و ارسال کنند و زمینه را برای پیگیری های حقوقی بعدی فراهم آورند.

نمونه های تخصصی اظهارنامه تخلیه ملک تجاری برای سناریوهای مختلف

در این بخش، به منظور فراهم آوردن یک راهنمای کاربردی، نمونه هایی از اظهارنامه های تخلیه ملک تجاری برای سناریوهای رایج ارائه می شود. این نمونه ها، چارچوب کلی یک اظهارنامه استاندارد را نشان می دهند و باید با توجه به شرایط خاص هر پرونده و با مشاوره حقوقی تکمیل شوند.

نمونه ۱: اظهارنامه تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره (مشمول قانون ۱۳۷۶)

این نمونه برای قراردادهای اجاره ای است که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و مستأجر حق سرقفلی یا کسب و پیشه ندارد.

فرستنده (موجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس کامل] – شماره تماس: [شماره تلفن] گیرنده (مستأجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] – شماره تماس: [شماره تلفن] موضوع: درخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره

متن اظهارنامه:

احتراماً،

به استناد قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] فی مابین اینجانب/این شرکت (موجر) و جنابعالی/آن شرکت (مستأجر)، ملک تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] در اختیار شما قرار گرفته است. لازم به ذکر است که قرارداد اجاره فوق الذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ می باشد و با امضای دو شاهد به شرح ذیل قرارداد، تنظیم شده است.

نظر به اتمام مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] و عدم تمایل اینجانب/این شرکت به تمدید آن، بدین وسیله به جنابعالی/آن شرکت اخطار می شود حداکثر ظرف مدت [مثلاً ۲۰] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه کامل ملک مورد اجاره و تحویل آن به اینجانب/این شرکت اقدام نمایید. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، اینجانب/این شرکت ناگزیر از طرح دعوای تخلیه ید و درخواست دستور تخلیه فوری از مراجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف) خواهم بود و کلیه هزینه ها، خسارات و اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد، بر عهده جنابعالی/آن شرکت خواهد بود.

خواهشمند است جهت انجام هماهنگی های لازم برای تحویل ملک و تسویه حساب های مربوط به هزینه های مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) و شارژ، در اسرع وقت با اینجانب/این شرکت تماس حاصل فرمایید.

با احترام
[نام و نام خانوادگی/نام شرکت موجر] [امضا] [تاریخ]

نمونه ۲: اظهارنامه تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره و آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه (مشمول قانون ۱۳۵۶)

این نمونه برای قراردادهای اجاره ای است که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند و مستأجر دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است.

فرستنده (موجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس کامل] – شماره تماس: [شماره تلفن] گیرنده (مستأجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] – شماره تماس: [شماره تلفن] موضوع: درخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل اتمام مدت اجاره و آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه

متن اظهارنامه:

احتراماً،

به استحضار می رساند، به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] فی مابین اینجانب/این شرکت (موجر) و جنابعالی/آن شرکت (مستأجر)، ملک تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] به مدت [مدت اجاره] به اجاره واگذار شده است. لازم به ذکر است که قرارداد مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد.

نظر به اتمام مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] و عدم تمایل اینجانب/این شرکت به ادامه رابطه استیجاری، بدین وسیله به جنابعالی/آن شرکت اخطار می شود که حداکثر ظرف مدت [مثلاً یک ماه] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه و تحویل کامل ملک مورد اجاره اقدام نمایید. اینجانب/این شرکت ضمن اعلام آمادگی خود برای پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی متعلقه (که میزان آن با توافق طرفین یا نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد)، از شما درخواست دارم جهت تعیین تکلیف و انجام اقدامات لازم، در اسرع وقت به دفتر اینجانب/وکیل اینجانب مراجعه نمایید.

در صورت عدم مراجعه و عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، اینجانب/این شرکت ناگزیر از طرح دعوای تخلیه به دلیل اتمام مدت اجاره و پرداخت حق کسب و پیشه از طریق مراجع قضایی صالح (دادگاه حقوقی) خواهم بود. کلیه هزینه های دادرسی، کارشناسی و سایر خسارات، بر عهده جنابعالی/آن شرکت خواهد بود.

با احترام
[نام و نام خانوادگی/نام شرکت موجر] [امضا] [تاریخ]

نمونه ۳: اظهارنامه تخلیه ملک تجاری به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه اجور معوقه

این نمونه زمانی کاربرد دارد که مستأجر، اجاره بها یا شارژ ملک تجاری را برای مدتی معین پرداخت نکرده باشد.

فرستنده (موجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس کامل] – شماره تماس: [شماره تلفن] گیرنده (مستأجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] – شماره تماس: [شماره تلفن] موضوع: درخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه اجور معوقه

متن اظهارنامه:

احتراماً،

به استناد قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] فی مابین اینجانب/این شرکت (موجر) و جنابعالی/آن شرکت (مستأجر)، ملک تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] به اجاره واگذار شده است. طبق بند [شماره بند مربوط به اجاره بها] قرارداد، اجاره بهای ماهانه مبلغ [مبلغ اجاره بها به ریال/تومان] تعیین و می بایست در ابتدای هر ماه به حساب [شماره حساب/شماره کارت] اینجانب/این شرکت واریز می شد.

متأسفانه، جنابعالی/آن شرکت از تاریخ [تاریخ اولین ماه عدم پرداخت] تا کنون، به مدت [تعداد ماه های تأخیر] ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکرده اید. مجموع اجاره بهای معوقه تا تاریخ این اظهارنامه، مبلغ [مجموع مبلغ اجاره بها به ریال/تومان] می باشد. با وجود تذکرات شفاهی و [در صورت وجود: پیامک ها/نامه]، همچنان از ایفای تعهد خودداری می نمایید.

بدین وسیله به جنابعالی/آن شرکت اخطار می شود حداکثر ظرف مدت [مثلاً ۱۰] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به پرداخت کامل اجاره بهای معوقه به مبلغ [مجموع مبلغ] و همچنین تخلیه کامل و تحویل ملک تجاری مذکور اقدام نمایید. در صورت عدم پرداخت و عدم تخلیه در مهلت مقرر، اینجانب/این شرکت ناگزیر از طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره، مطالبه اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف و خسارات دیرکرد، و درخواست صدور حکم تخلیه از مراجع قضایی صالح خواهم بود. کلیه هزینه های دادرسی و خسارات وارده، بر عهده جنابعالی/آن شرکت خواهد بود.

با احترام
[نام و نام خانوادگی/نام شرکت موجر] [امضا] [تاریخ]

نمونه ۴: اظهارنامه تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی موجر (با تأکید بر شرایط قانونی)

این نمونه برای حالتی است که موجر یا فرزندان او، نیاز به استفاده شخصی از ملک تجاری دارند، به ویژه در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ که مستأجر دارای حق کسب و پیشه است.

فرستنده (موجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس کامل] – شماره تماس: [شماره تلفن] گیرنده (مستأجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] – شماره تماس: [شماره تلفن] موضوع: درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی موجر و آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه

متن اظهارنامه:

احتراماً،

به استناد قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] فی مابین اینجانب/این شرکت (موجر) و جنابعالی/آن شرکت (مستأجر)، ملک تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] به اجاره واگذار شده است. قرارداد مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد.

نظر به اینکه اینجانب [یا فرزند/فرزندان اینجانب با ذکر نام و نسبت] در حال حاضر به شدت به ملک تجاری فوق الذکر برای [نوع کسب و کار مورد نظر، مثلاً راه اندازی فروشگاه لوازم یدکی/دفتر مهندسی] نیاز شخصی و ضروری دارم و هیچ ملک دیگری با کاربری و موقعیت مشابه در اختیار ندارم، بدین وسیله مطابق بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، به جنابعالی/آن شرکت اخطار می شود که حداکثر ظرف مدت [مثلاً دو ماه] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تخلیه و تحویل کامل ملک تجاری مذکور اقدام نمایید.

اینجانب/این شرکت ضمن اعلام آمادگی خود برای پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی متعلقه (که میزان آن با توافق طرفین یا نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد)، از شما درخواست دارم جهت تعیین تکلیف و انجام اقدامات لازم، در اسرع وقت به دفتر اینجانب/وکیل اینجانب مراجعه نمایید. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر و عدم توافق بر میزان حق کسب و پیشه، اینجانب/این شرکت ناگزیر از طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی و پرداخت حقوق قانونی شما از طریق مراجع قضایی صالح (دادگاه حقوقی) خواهم بود. کلیه هزینه های دادرسی و کارشناسی بر عهده جنابعالی/آن شرکت خواهد بود.

با احترام
[نام و نام خانوادگی/نام شرکت موجر] [امضا] [تاریخ]

نمونه ۵: اظهارنامه تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل، تعدی و تفریط یا انتقال به غیر بدون اجازه

این نمونه برای مواردی است که مستأجر، شرایط مندرج در قرارداد اجاره را نقض کرده باشد.

فرستنده (موجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس کامل] – شماره تماس: [شماره تلفن] گیرنده (مستأجر): [نام و نام خانوادگی/نام شرکت] – کد ملی/شناسه ملی: [شماره ملی یا شناسه شرکت] – نشانی: [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] – شماره تماس: [شماره تلفن] موضوع: درخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل [تغییر شغل/تعدی و تفریط/انتقال به غیر] و فسخ قرارداد اجاره

متن اظهارنامه:

احتراماً،

به استناد قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] فی مابین اینجانب/این شرکت (موجر) و جنابعالی/آن شرکت (مستأجر)، ملک تجاری دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] به نشانی [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] به منظور [نوع شغل مندرج در قرارداد، مثلاً دفتر خدماتی] به اجاره واگذار شده است.

متأسفانه، جنابعالی/آن شرکت برخلاف مفاد بند [شماره بند مربوطه] قرارداد و ماده [ماده قانونی مرتبط، مثلاً ماده ۱۰ قانون ۱۳۵۶ یا بندهای قرارداد]، اقدام به [تغییر شغل از آنچه در قرارداد ذکر شده به شغل جدید/اجاره دادن تمام یا قسمتی از ملک به شخص ثالث بدون اذن کتبی موجر/وارد آوردن خسارت به ملک (تعدی و تفریط) مانند تخریب دیوار داخلی بدون اجازه] نموده اید که این عمل تخلف صریح از شرایط قرارداد و مقررات قانونی است. [در صورت امکان، جزئیات تخلف را دقیق تر بیان کنید، مثلاً: به عنوان مثال، در بازدید مورخ [تاریخ بازدید] مشاهده شد که فعالیت [نوع فعالیت جدید] در ملک انجام می شود.]

بدین وسیله به جنابعالی/آن شرکت اخطار می شود حداکثر ظرف مدت [مثلاً ۱۵] روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به توقف تخلف و تخلیه کامل و تحویل ملک تجاری مذکور اقدام نمایید. در صورت عدم رعایت این اخطار، اینجانب/این شرکت ناگزیر از طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره و درخواست صدور حکم تخلیه از مراجع قضایی صالح خواهم بود. کلیه خسارات وارده به ملک و هزینه های دادرسی، بر عهده جنابعالی/آن شرکت خواهد بود.

با احترام
[نام و نام خانوادگی/نام شرکت موجر] [امضا] [تاریخ]

نکات کلیدی حقوقی پس از ارسال اظهارنامه تخلیه

ارسال اظهارنامه تخلیه ملک تجاری، پایان فرآیند نیست، بلکه آغاز مراحلی حقوقی است که موجر باید با آگاهی کامل از آن ها، مسیر را پیگیری کند. در این بخش، به نکات حقوقی مهمی که پس از ارسال اظهارنامه مطرح می شوند، پرداخته می شود.

مدت زمان مهلت تخلیه

مهلتی که در اظهارنامه برای تخلیه تعیین می شود، باید منطقی و کافی باشد. اگرچه قانون لزوماً مهلت دقیقی را مشخص نکرده است، اما عرف و رویه قضایی معمولاً ۱۰ تا ۲۰ روز را برای مهلت تخلیه مناسب می دانند. در مورد قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، که مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه هستند، این مهلت ممکن است طولانی تر باشد تا مستأجر فرصت لازم برای جابه جایی و تعیین تکلیف حقوق خود را داشته باشد. تعیین مهلت نامناسب می تواند مورد اعتراض مستأجر قرار گیرد و فرآیند را طولانی تر کند.

پاسخ مستأجر به اظهارنامه

مستأجر نیز حق دارد به اظهارنامه ارسالی پاسخ دهد. این پاسخ می تواند به صورت یک اظهارنامه متقابل یا صرفاً یک نامه عادی باشد. در پاسخ خود، مستأجر می تواند دلایل عدم تخلیه یا اعتراض به مفاد اظهارنامه موجر را بیان کند. به عنوان مثال، ممکن است مستأجر ادعا کند که قرارداد اجاره هنوز معتبر است، اجاره بها را پرداخت کرده، یا موجر به تعهدات خود عمل نکرده است. پاسخ مستأجر به اظهارنامه، یک مدرک حقوقی است که در پرونده قضایی می تواند مورد استناد قرار گیرد و موجر باید به دقت آن را بررسی کند.

گام های بعدی در صورت عدم تخلیه

اگر مستأجر در مهلت مقرر اقدام به تخلیه نکرد و پاسخ قانع کننده ای نیز نداد، موجر باید گام های بعدی را از طریق مراجع قضایی بردارد:

• دعوای تخلیه ید: این دعوا عمدتاً برای قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ (اجاره نامه های عادی با دو شاهد) یا پس از اتمام مدت اجاره در قراردادهای فاقد حق سرقفلی کاربرد دارد. مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، معمولاً شورای حل اختلاف است. در این موارد، می توان درخواست دستور تخلیه فوری را مطرح کرد.
• دعوای صدور حکم تخلیه: این دعوا برای قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ کاربرد دارد که مستأجر دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است. در این شرایط، موجر باید دلایل موجه قانونی برای تخلیه (مانند نیاز شخصی، تخریب و نوسازی، یا تخلف مستأجر) را اثبات کند و در اکثر موارد ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر است. مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی، دادگاه عمومی حقوقی است.

تخلیه ید به معنای رفع تصرف غیرقانونی از ملک است، در حالی که صدور حکم تخلیه اغلب در مورد املاکی است که مستأجر به صورت قانونی متصرف آن بوده اما به دلایل قانونی باید تخلیه کند.

نقش وکیل متخصص در پرونده های تخلیه ملک تجاری

پیچیدگی های حقوقی پرونده های تخلیه ملک تجاری، به ویژه با وجود تفاوت های قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و مباحث مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، اهمیت مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص را دوچندان می کند.

• اهمیت مشاوره حقوقی قبل از اقدام: یک وکیل با تجربه می تواند موجر را در انتخاب دلیل قانونی صحیح برای تخلیه، تنظیم دقیق اظهارنامه با رعایت تمامی نکات حقوقی، و ارزیابی شانس موفقیت در پرونده راهنمایی کند.
• کمک وکیل در تنظیم دقیق اظهارنامه و پیگیری پرونده: وکیل می تواند اظهارنامه را به گونه ای تنظیم کند که تمامی جزئیات لازم در آن لحاظ شود و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند. همچنین، در صورت نیاز به طرح دعوای قضایی، وکیل می تواند تمامی مراحل را از ثبت دادخواست تا پیگیری جلسات دادگاه و اجرای حکم، به بهترین نحو مدیریت کند.

عواقب عدم رعایت قوانین

عدم رعایت دقیق قوانین و مقررات مربوط به تخلیه ملک تجاری می تواند عواقب جدی برای موجر داشته باشد. این عواقب شامل موارد زیر است:

• هزینه های اضافی: طرح دعوای نادرست یا عدم رعایت تشریفات قانونی، می تواند منجر به افزایش هزینه های دادرسی، کارشناسی و سایر مخارج شود.
• زمان بر شدن فرآیند: اشتباهات حقوقی، به تعویق افتادن روند رسیدگی را به همراه دارد و ممکن است تخلیه ملک ماه ها یا حتی سال ها به طول انجامد.
• احتمال شکست دعوا: در صورت عدم اثبات دلایل قانونی یا نقص در مدارک و اظهارنامه، امکان شکست دعوای تخلیه و تضییع حقوق موجر وجود دارد.

به همین دلیل، همواره توصیه می شود که موجرین در تمامی مراحل، از آغاز تنظیم اظهارنامه تا پیگیری های قضایی، از راهنمایی و مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجاره بهره مند شوند.

مقایسه اجمالی قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

برای درک بهتر تفاوت ها و اهمیت رعایت آن ها در تنظیم اظهارنامه تخلیه ملک تجاری، جدول زیر یک مقایسه اجمالی بین دو قانون مهم روابط موجر و مستأجر ارائه می دهد:

ویژگی	قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶	قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
تاریخ اجرا	پیش از مهر ۱۳۷۶	پس از مهر ۱۳۷۶ (با رعایت شرایط شکلی)
حق کسب و پیشه / سرقفلی	اغلب وجود دارد (حق با مستأجر است)	فقط در صورت تصریح در قرارداد اجاره
تخلیه پس از اتمام مدت اجاره	نیاز به دلیل قانونی موجه و معمولاً پرداخت حق کسب و پیشه	امکان درخواست دستور تخلیه فوری (در صورت عدم وجود سرقفلی)
مراجع رسیدگی	دادگاه عمومی حقوقی	شورای حل اختلاف (برای دستور تخلیه فوری)، دادگاه عمومی حقوقی (در موارد دیگر)
شرایط شکلی قرارداد	اغلب به صورت عادی و غیررسمی نیز معتبر بود	حتماً کتبی و با امضای دو شاهد
نیاز شخصی موجر	دلیل موجه برای تخلیه (با پرداخت حق کسب و پیشه)	معمولاً پس از اتمام مدت اجاره، نیاز به اثبات دلیل خاصی نیست (اگر سرقفلی نباشد)

این جدول خلاصه ای از تفاوت های اساسی را نشان می دهد. هر یک از این قوانین، دارای جزئیات و تبصره های فراوانی هستند که در هر پرونده خاص باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند.

نتیجه گیری

در دنیای پیچیده روابط اجاره ای، به خصوص در حوزه املاک تجاری، تنظیم و ارسال اظهارنامه تخلیه ملک تجاری گامی اساسی و بسیار مهم برای موجران است. این سند حقوقی نه تنها به مستأجر اخطار رسمی می دهد، بلکه بستر لازم را برای پیگیری های قانونی بعدی در صورت عدم همکاری فراهم می آورد. فهم دقیق قوانین حاکم بر اجاره، به ویژه تفاوت های میان قانون سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، و همچنین آگاهی از دلایل قانونی موجه برای تخلیه، از اهمیت بالایی برخوردار است.

موجران باید در هر مرحله، از شناسایی دقیق دلیل قانونی و تنظیم دقیق متن اظهارنامه گرفته تا انتخاب مرجع صالح برای ارسال و پیگیری های بعدی، نهایت دقت را به کار گیرند. اشتباه در هر یک از این مراحل می تواند منجر به تأخیر در روند تخلیه، تحمیل هزینه های اضافی، و حتی تضییع حقوق قانونی شود. از این رو، اکیداً توصیه می شود پیش از هرگونه اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره تجاری مشورت شود تا با راهنمایی های صحیح و مستدل، فرآیند تخلیه به شکلی مؤثر و قانونی پیش برود. این راهنمای جامع تلاش کرد تا ابعاد مختلف این موضوع را روشن سازد تا موجرین با دیدگاهی کامل تر، تصمیمات حقوقی خود را اتخاذ کنند.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در مورد پرونده های تخلیه ملک تجاری و اطمینان از صحت اقدامات قانونی خود، با متخصصین حقوقی ما در ارتباط باشید.