پیش بینی تورم اجاره مسکن در ۱۴۰۴/ رمضان خانی: نرخ اجاره بها نسبت به مزد دریافتی کارگران بسیار زیاد است

 امیرعباس آذرم وند: چند ماه پیش وزارت تعاون کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی ابعاد فقر مسکنی در کشور پرداخت. براین اساس گفته شده که در حد فاصل سال های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوارهای مستاجری که با فقر درگیر بوده اند رشدی ۴۸ درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون خانوار مستاجر درگیر فقر در مناطق شهری (با سهم ۸۲ درصدی) زندگی می کردند. همچنین ۲۳۳ هزار خانوار شهری نیز پس از کسری هزینه تامین مسکن اجاره ای خود به زیر خط فقر می افتند.
 

در سال  ۱۴۰۱  ۳۷ درصد که معادل ۱.۴۳ میلیون خانوار است از کل خانواده های مستاجر (۴.۴۶ میلیون خانوار) دچار فقر مطلق بوده اند. نرخ فقر مستاجران گرچه با ۱۴۰۰ تغییری نکرده اما از کل خانوارهای مستاجر درگیر فقر مطلق ۸۲ درصد به دلیل درآمد نامکفی درگیر فقر هستند و ۱۸ درصد دیگر به دلیل هزینه های بالای مسکن.

وزارت کار معتقد است که برای رفع این چالش بغرنج دولت ها باید از راه هایی چون کمک هزینه بلاعوض مسکن کنترل اجاره بها و بسته های حمایتی معطوف به تامین اقلام ضروری را برای مستاجران مورد استفاده قرار دهند.

حالا و پس از اینکه در ۶ ماه گذشته قیمت ارز نوسان داشته و زمینه افزایش تورم در کشور پدید آمده است به نظر می رسد یک سال دشوار و تورمی دیگر بر بازار اجاره بهای مسکن حاکم شود. در سال های گذشته اغلب نرخ جهش قیمتی مسکن به ویژه در بخش اجاره بها از نرخ تورم بیشتر بوده است. این مساله باعث شده تا نسبت هزینه های مسکن به کل هزینه های مصرف کننده به نحو محسوسی افزایش یابد؛ به نحوی که گفته می شود بیش از نیمی از هزینه های هر خانواده صرف تامین یک سر پناه می شود.

مسکن کم می سازیم

مهیار رمضان خانی تحلیل گر اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرگزاری نتکانف درباره عوامل موثر بر تورم اجاره بها توضیح داد: «به طور کلی می دانیم این بخش وضع نامناسبی در کشور دارد. ما دچار یک شکاف بزرگ به ویژه در تامین مسکن استیجاری برای اقشار میانی و فرودست هستیم و همین امر موجب شده تا تامین هزینه های مسکن به یک چالش دائمی برای خانواده های کشور تبدیل شود. برای داشتن تصویری از نرخ اجاره بها بهتر است عوامل موثر بر این شاخص را بررسی کنیم.»

او ادامه داد: «یکی از عوامل موثر عرضه و تقاضا است. می دانیم که در این بخش با کمبود عرضه مواجه هستیم و در  حالی که نیاز کشورمان به سالانه یک میلیون واحد مسکونی است اما در عمل سالی ۳۰۰ هزار واحد آماده می شود که به سرعت این کمبود عرضه بر قیمت ها تاثیر می گذارد. مورد دیگر نرخ تورم عمومی است. »

وی گفت: «تورم در این سال ها بنا بر گزارش های بانک مرکزی بین ۳۵ تا ۴۵ درصد بوده است. این امر تاثیر خود را بر نرخ مسکن خواهد گذاشت زیرا صاحبان خانه ها می خواهند کاهش قدرت خریدشان را با افزایش نرخ اجاره جبران کنند.»

به باور این تحلیل گر اقتصاد مسکن نبود قوانین و ساز و کار حمایتی از مستاجران یکی دیگر از عواملی است که زمینه افزایش نرخ اجاره بها را فراهم آورده است. وی توضیح داد: «اینکه می بینیم در سال های گذشته تورم بخش مسکن از تورم عمومی نیز بیشتر بوده به دلیل نبود همین ساز و کار حمایتی است که دست مالکان را برای قیمت گذاری باز گذاشته است. حتی اقدامات دولت مانند سقف ۲۵ درصد برای اجاره بها نیز نتوانست موفق عمل کند که نشان دهنده کاستی گسترده در قوانین موجود است.»

رمضان خانی با اشاره به ساز و کار حاکم بر بخش مسکن در کشورهای توسعه یافته تصویب قوانین حمایتی از مستاجران را یک پیش نیاز مهم برای برون رفت از وضعیت فعلی دانست.

او گفت: «با افزایش نرخ ارز در ماه های گذشته انتظارات تورمی به شدت افزایش یافته است. برای تحولات امسال بازار اجاره بها افزایش چشمگیر نرخ ها قطعی است. این امر به دشوارتر شدن وضعیت اقشار میانی و پایینی به خصوص مزدبگیران منجر خواهد شد. از جمله انتظار می رود روند حاشیه ÷نشینی امسال هم تشدید شود.»

وی درباره این که کدامیک از این عوامل پیشران تورم مسکن هستند تاکید کرد: «کمبود عرضه اثرات بلندمدت و شدیدتری را نسبت به عوامل دیگر دارد. درواقع اگر وضعیت عرضه مسکن در کشور دگرگون شود موارد دیگر با سهولت بیشتری قابل حل و فصل هستند.»

سیگنال نرخ ارز به بازار مسکن

آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت نشان می دهد نرخ میانگین هر متر واحد مسکونی در مرداد پارسال ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان محاسبه شده است. این در حالی است که در مرداد ۹۶ این نرخ معادل ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است. در واقع در طول هفت سال نرخ هر متر مسکن در تهران ۲۱ برابر شده است.

رمضان خانی درباره نقش افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن ماه های آینده گفت: «وقتی دلار گران می شود به افزایش قیمت نهاده های ساختمانی و متعاقب آن نرخ مسکن می انجامد. اصولا صاحب خانه ها در کشور ما چیزی میان یک ششم تا یک هشتم قیمت مسکن خود را به عنوان اجاره در نظر می گیرند. با توجه به افزایش قیمت ها در سال جاری احتمالا فشار مالکان بر مستاجران خود نیز بیشتر می شود تا عقب ماندگی مزبور که ناشی از تضعیف ارزش پول ملی است را جبران کنند.»

او پیش بینی کرد تورم اجاره در سال جاری در کانال ۴۰ تا ۶۰ درصدی خواهد بود که از نرخ تورم عمومی که میان ۳۰ تا ۴۰ درصد گزارش شده هم بیشتر است.

به گفته این تحلیلگر مسکن از آنجایی که اکثریت مستاجران ایرانی مزدبگیر هستند افزایش هزینه اجاره بها به سرعت نرخ فقر را بالاتر می برد.

او با اشاره به وضعیت بازار مسکن و ناتوانی دولت از مداخله در این بازار ادامه داد: «متاسفانه در کشور ما هر کسی می تواند به ساخت و ساز دست بزند و همین کار را برای سیاستگذاران دشوارتر کرده است. من ندیدم در کشور دیگری یک پزشک شروع به ساخت و ساز ساختمان کند. در اغلب کشورهای جهان این شرکت ها و به اصطلاح افراد حقوقی در کنار دولت به ساخت مسکن دست می زنند که همین امکان نظارت و قانون گذاری را آسان تر می کند.»

او با یادآوری اینکه سهم مسکن از کل اقتصاد کشور ۴۰ درصد است رها شدگی فعلی این بخش را چالشی مهم برای اقتصاد کلان کشور دانست.

وی در پاسخ به اینکه تورم ۴۰ تا ۶۰ درصدی اجاره بها چه سهمی در گسترش فقر در ایران خواهد داشت هشدار داد: «بدون تردید یکی از عوامل فقر مزدبگیران هزینه های بالای اجاره بوده هست و همچنان خواهد بود. مزدبگیران ایرانی امروز شرایط دشواری دارند و مزد از هزینه های زندگی عقب مانده است و درنتیجه نرخ اجاره بها نسبت به مزد دریافتی کارگران بسیار زیاد است.»

رمضان خانی افزود: «هزینه بالای اجاره بها موجب شده که بخشی از جامعه مجبور شوند به قیمت حفظ سرپناه خود از هزینه های مهم دیگری چون خوراک یا آموزش بزنند. پس طبیعی است که در ماه های آینده از محل افزایش نرخ اجاره بها هم حاشیه نشینی افزایش یابد و هم بر تعداد فقرا افزوده شود.»

محاسبات رسمی نشان می دهند که لااقل ۲۳۳ هزار خانوار ایرانی پس از اینکه هزینه اجاره مسکن خود را می پردازند به زیر خط فقر سقوط می کنند. به زبان ساده تر یک میلیون نفر از جمعیت زیر خط فقر در ایران بدون هزینه های تامین سرپناه فقیر محسوب نمی شوند ولی هزینه های بالای مسکن موجب شده که آنها به جمعیت فقرا افزوده شوند. مرکز پژوهش های مجلس نرخ فقر در کشور را بیش از ۳۰ درصد اعلام کرده است که به این ترتیب جمعیت قابل توجهی از این فقرا را مستاجران تشکیل می دهند.

۲۲۳۲۲۸